Vous avez acquis, ou hérité d'un magnifique terrain, bénéficiant d'une incroyable vue, ou du calme de la campagne, et vous souhaitez y bâtir votre petit nid douillet.
En y regardant de plus près cette super affaire ne semble en réalité pas si belle, votre terrain est situé en zone agricole au plan local d'urbanisme ( PLU).
Le règlement du PLU ne vous permet pas l'édification d'une habitation sur votre terrain et vous ne comprenez pas pourquoi le monde s'acharne à vous empêcher de jouir de votre bien!.
Dans cet article, je vous expliquerai ce que vous pouvez, et aussi ce que vous ne pouvez pas faire sur une terre en zone agricole.
"En principe, les terres agricoles ne sont pas constructibles, car elles sont protégées en raison de leur intérêt agronomique, biologique ou économique. Toutefois, des exceptions existent.En principe, les terres agricoles ne sont pas constructibles, car elles sont protégées en raison de leur intérêt agronomique, biologique ou économique. Toutefois, des exceptions existent. "
Service Public.fr
La classification d'une parcelle en zone agricole, a en premier lieu pour objectif de préserver les lieux, et par là même de prévenir toute urbanisation désorganisée.
Le règlement national d'urbanise RNU, qui est "la bible" originelle en terme de droit d'urbanisme, considère deux typologies de parcelles, les parcelles en zone urbanisée, et ..... les autres.
Dans cette logique et en l'absence de Plan Local d'Urbanisme plus précis sur la question, toute parcelle "isolée" est réputée non constructive! Par isolée, il faut bien entendu comprendre, "en dehors des zones à fortes densité de construction, non accessibles directement par la voie et les divers équipements publics.
Alors que faire, lorsque vous vous retrouvez dans cette situation?
1. Votre parcelle est située dans une commune disposant d'un Plan Local d'Urbanisme.
Le PLU délimite le territoire de la commune en différentes zones : zone urbaine (U), zone à urbaniser (AU), zone naturelle (N), zone agricole (A).
Il fixe les règles applicables à l'intérieur de chacune de ces zones.
En zone A, les constructions sont interdites. Cependant, sans que cela soit une obligation, le PLU peut autoriser les projets suivants :
Extension du bâtiment d'habitation
Construction d'une annexe à proximité d'un bâtiment existant
Constructions à usage d'habitation pour l'agriculteur dont la présence permanente sur l'exploitation est strictement indispensable à l'exercice de son activité
Constructions nécessaires à l'entretien du matériel agricole par les coopératives d'utilisation de matériel agricole
Constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ou au stockage (granges, silos, hangars, étables, poulaillers, écuries...)
Constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, prolongement de l'acte de production
Constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs (éoliennes, ligne électrique...)
Certains bâtiments désignés par le PLU peuvent faire l'objet d'un changement de destination: Il existe 5 types de destinations : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. Il y a changement de destination lorsque l'on passe d'une catégorie à une autre..
Les constructions et les changements de destination doivent être compatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain et sauvegarder les espaces naturels ou les paysages.
Sources: Service-Public.fr
2. Votre parcelle est située dans une commune disposant d'une carte communale.
La carte communale est un document d'urbanisme simplifié. Elle délimite les secteurs constructibles et inconstructibles. Le changement de destination: Il existe 5 types de destinations : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. Il y a changement de destination lorsque l'on passe d'une catégorie à une autre. d'un bâtiment est possible.
Dans les secteurs inconstructibles, les constructions ne sont, en principe, pas admises. Toutefois, les actions suivantes peuvent être possibles :
Adaptation, réfection, extension des constructions existantes
Édification d'une annexe à proximité d'un bâtiment existant
Constructions et installations nécessaires aux équipements collectifs (éoliennes, château d'eau ...)
Constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole, à la transformation, conditionnement et commercialisation des produits agricoles, prolongement de l'acte de production
Constructions et installations nécessaires à la mise en valeur des ressources naturelles
Constructions et installations nécessaires au stockage et à l'entretien du matériel agricole des coopératives d'utilisation de matériel agricole
Les constructions et les changements de destination doivent être compatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain et sauvegarder les espaces naturels ou les paysages.
Sources: Service-Public.fr
3. Votre parcelle est située dans une commune ne disposant ni d'une carte communale ni d'un PLU.
Seuls les terrains compris dans les parties urbanisées au moment de la demande d'autorisation d'urbanisme sont constructibles. Il s'agit des bourgs ou des hameaux existants et des parcelles contiguës à ces bourgs et hameaux.
En dehors des parties urbanisées de la commune, les constructions sont interdites. Toutefois, les actions suivantes peuvent être possibles :
Construction d'un nouveau bâtiment à usage d'habitation à l'intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d'une ancienne exploitation agricole, dans le respect des traditions architecturales locales
Constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole
Constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production
Adaptation, changement de destination: Il existe 5 types de destinations : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. Il y a changement de destination lorsque l'on passe d'une catégorie à une autre., réfection, extension des constructions existantes
Équipements collectifs
Réalisation d'aires d'accueil ou de terrains de passage des gens du voyage
Constructions et installations nécessaires à la mise en valeur des ressources naturelles
Les constructions et les changements de destination doivent être compatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain et sauvegarder les espaces naturels ou les paysages.
Sources: Service-Public.fr
Mais comment dois-je faire pour rendre mon terrain constructible?
Toute loi dispose de ses possibilités de recours, vous pouvez néanmoins demander le déclassement de votre parcelle afin que cette dernière devienne constructible!
Pour cela, il est nécessaire de vous adresser à votre mairie pour qu'elle enclenche une procédure de modification du règlement d'urbanisme qu'elle a mis en place sur son territoire.
Néanmoins, pour que celle-ci soit validée, la procédure de modification ne doit pas aller à l'encontre des projets d'aménagement territoriaux à long terme, ni entraîner une diminution des surfaces naturelles, agricole, boisées et forestières. Elle ne doit pas également présenter de danger pour les installations futures.
"Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l'intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et à la sécurité publiques, qu'elles n'entraînent pas un surcroît important de dépenses publiques et que le projet n'est pas contraire aux objectifs visés à l'article L. 101-2 et aux dispositions des chapitres I et II du titre II du livre Ier ou aux directives territoriales d'aménagement précisant leurs modalités d'application."
Article L111-4 Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 41
Code de l'urbanisme, Légifrance.gouv
Une fois votre demande enregistrer, une enquête sera engagée afin de vérifier si le projet de modification respecte les conditions nécessaires à son approbation. Dans l'affirmative la décision sera notifiée au préfet et aux présidents départementaux et régionaux dont dépendent la parcelle, ainsi que tout services concernés par ladite modification de zonage.
Il est à retenir, que vous disposez de la possibilité de demander un déclassement de votre terrain, cependant la demande, ne vaut pas acceptation!
Votre dossier doit être solidement documenté et argumenté afin de motiver votre demande pour déclencher une procédure relativement lourde de modification du PLU.
Nous ne saurons que vous recommander de vous faire accompagner dans votre démarche.
Cédric GENE
CG-Écoconception